Tällä kikalla sain yli 40.000€ verottomana näppiin myymättä mitään
Lainan uudelleenjärjestely
Omia sijoituksiaan kannattaa käydä aina välillä kriittisellä silmällä läpi. Huomasin hiljattain yhdessä sijoituksessani heikkouden. Keksin kuitenkin ratkaisun pikaisesti – ja sain samalla tukun käteistä verottomana.
Yhdessä neljän asunnon nipussa minulla on käytössä velkavipua n. 50% asuntojen arvosta. Se ei ollut minulle mieleen, joten otin yhteyttä lainan myöntämään pankkiin. Alla viestini:
”Hei xxxx,
Kiitos, että olit minuun yhteydessä alkuviikosta.
Minulta unohtui kuitenkin yksi asia siinä kiireessä, kun soitit. Olisin kysynyt mahdollisuutta sijoituslainan (FIxx xxxx xxxx xxxx xx) n. 120.800€ uudelleen järjestelylle.
Tein vertailun eri sijoitusasuntojeni käypien arvojen ja niihin kohdistuvien lainamäärien suhteen. Lopputulos oli se, että tässä lainassa minulla on vähiten velkavipua ja täten tuotto omalle pääomalle jää alle tavoitetasoni.
Lainan vakuutena toimii neljä kappaletta 40 m2 pieniä vuokrattuja kaksioita osoitteesta Pupuhuhdantie 20. Omaan kokemukseeni pohjautuen arvioisin asuntojen käyvän arvon liikkuvan 57.500 – 60.000 €:n välissä, yht. 230.000 – 240.000€. Asuntojen vakuusarvo 70%:lla laskettuna olisi vähintään 161.000€.
Tuon summan haluaisin nostaa uutta lainaa ja maksaa sillä vanhan lainan pois. Laina-aikaa ei välttämättä tarvitse pidentää nykyisestä.
Jos suunnitelmani näyttää teidän mielestänne hyväksyttävältä, tarvinnet välittäjän arvion asuntojen arvosta, jonka voin toimittaa pikaisesti. Välitystoimiston X henkilö Y on tehnyt alueella paljon kauppaa (samastakin taloyhtiöstä), joten tietää hintatason hyvin tarkkaan.
Jään odottamaan yhteydenottoanne,
Hyvää loppuviikkoa!
Ystävällisesti,
Henri Neuvonen”
Sähköpostiviestin pääpointit
- Kohteliaisuus ja positiivinen viestintä kaikin puolin
- Annoin itsestäni kuvan ammattimaisena ja analyyttisena sijoittajana
- Perustelin toiveeni lainan uudelleen järjestämiselle
- Tein selkeän ehdotuksen ja toteutussuunnitelman
Pankin vastaus
Sain pankilta nopeasti vastauksen, että he eivät näe asian suhteen mitään ongelmaa. Pyysin tutulta välittäjältä pientä korvausta vastaan arvion asuntojen hinnoista. Arvio oli 58.500 – 60.000€ per asunto, joten näkemykseni oli hyvin lähellä välittäjän arviota. Pystyn nostamaan nyt 163.800€ lainaa, jolla maksan nykyisen n. 120.800€:n lainan pois eli saan 43.000€ verottomana käteen.
Miten hyödyn diilistä?
Todella paljon. Ensinnäkin oman pääoman tuottoprosenttini nousee nykyisessä sijoituskohteessani. Vuokratuotto on sen verran hyvä, että se kattaa vähintään hoitovastikkeen ja lainanhoitokulut uudenkin lainan kohdalla. Toisekseen, saan 43.000€ käteistä, jonka pääsen sijoittamaan eteenpäin. Sille rahalle tavoittelen vähintään 30% vuosituottoa.
Kun sijoituskohteita on paljon, voi tätä temppua käyttää aina silloin tällöin, kun kohteita ei halua myydä pois, mutta on tarvetta käteiselle. Aina pankit eivät tähän lämpene, mutta nämä asiat ovat aina neuvoteltavissa. Yksi hyvä syy lisää pitää välit kunnossa pankin suuntaan.
Tämä ei ole ensimmäinen, eikä varmasti viimeinen kerta, kun käytän samaa kikkaa. Suosittelen tarkastamaan oman sijoitustilanteen ja arvioimaan olisiko tästä tempusta sinulle hyötyä.
Toivottavasti tästä kirjoituksesta oli sinulle apua. Voit vapaasti kommentoida mikäli olet kanssani samaa mieltä tai jos et näe strategiassani päätä etkä häntää.
Vastaa
Lue seuraavaksi
Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa
Sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa. Listasimme tärkeimmät seikat, joilla olet vahvoilla neuvottelupöydän ääressä.
Vuokratuottolaskuri: Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen
Vuokratuottolaskuri on asuntosijoittajan tärkeimpiä työkaluja. Sen avulla voi nopeasti ja helposti laskea kohteen vuokratuoton eli sijoituskohteen kannattavuuden ja vertailla eri kohteita keskenään.
Kelan asumismenojen ylärajat ja niiden vaikutukset asuntojen vuokraustoimintaan
Kelan asumismenojen ylärajat ovat herättäneet keskustelua ja niiden vaikutukset näkyvät tällä hetkellä vuokramarkkinoilla. Tässä blogitekstissä käsitellään lyhyesti, mitä asumismenojen ylärajat tarkoittavat, miten ne vaihtelevat eri kaupungeissa sekä miten ne vaikuttavat vuokrattavuuteen ja vuokrankorotuksiin. Kelan tuet eivät kosketa kaikkia vuokralaisia, mutta ylärajoista ja niiden vaikutuksista on silti hyödyllistä olla tietoinen.
LIITY ASUNTOSIJOITTAJIEN SÄHKÖPOSTILISTALLE JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!
Liity postituslistalleLiittymällä joukkoon mukaan saat:
- Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
- Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
- Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi
moi. mietin täysin samaa kuviota. Onko verottaja suhtautunut tulonhankkimislainan lisääntymiseen miten? Jos mitenkään. Oma pankki suhtautui tähän hieman pelokkaasti.
Moro!
Verottaja on yleensä vain tyytyväinen lisääntyneisiin veroeuroihin. Pankki tosin saattaa olla nyrpeämpi antamaan lisälainaa. Sekin riippuu paljon pankista ja virkailijasta.
Verottajahan saa vähemmän veroeuroja, kun verotuksessa vähennyskelpoiset tulonhankkimislainan korkokulut kasvaa, eli tällöin verotettava vuokra-/pääomatulo pienenee? Kiinnostaa saako näin todella vuokra-asuntoon tulonhankkimislainaa nostettua, millä voisi maksaa esim. oman kodin lainan pois ja näin kaikki lainojen korot olisi verotuksessa vähennyskelpoisia.
Moikka Samuel! Tainnut Anttoni tarkoittaa sitä, että kun tuo 43.000€ on vivutettu ja sijoitettu pankin kanssa eteenpäin uusiin sijoitusasuntoihin ja näin veroeurot ovat kasvaneet. Tästä meillä on myös toinen blogikirjoitus Uudelleenrahoitus käytännössä.
Minun on vaikea nähdä tilannetta, jossa tulonhankkimislainan uudelleenjärjestelyllä voisi oman kodin lainan maksaa pois ja pistää korot vähennyksiin, mutta minä tai Sijoitusasunnot.com emme anna verotuksellista neuvontaa, vaan suosittelemme aina kysymään verottajalta suoraan.
Hei, näin uskoisin itsekin ettei ole mahdollista, tuo kuvio nyt avautui hieman enemmän itselleni, eli se uusi 43 000€ laina kohdistuu sinne mihin sen haluaa käyttää, eikä oikeastaan liity alkuperäiseen sijoitusasuntolainaan muuten kuin, että se asunto toimii vakuutena. Aiemmin käsitin, että alkuperäistä sijoitusasuntolainan lainasaldoa vain korotetaan ja rahat tulevat tilille/voi käyttää mihin haluaa. Täytyy lukea vielä tuo linkkaamasi artikkeli, kiitos!
Kuulostaa vähän blondin logiikalta. Oikeampi otsikko olisi: Järjesteli lainoja ja otin 40 000 lisää velkaa. Paljonko pankki otti muuten palkkiota tuosta. Nousiko korko? Paljonko välittäjä otti arvioinnista? Kokonaishinta kiinnostaa. Tuskin ilmaista.
Huomio kiinnittyi tuohon”sain n 40.000 käteistä”. Järjestelit lainasi uudellen ja nostit n 40.000 lisää lainaa. Tälle voi hakea uutta parempaa tuottoa, joo mutta lainaa se on silti ja pitää maksaa takaisin. Menikö multa joku osuus ohi ;-
Kyllä tuo VELKAVIPU toimii kaupungeissa joissa on VUOKRANMAKSAJIA !! Arvaa kun jää vaan remontionti maksut ja yhtiövastikkeet ja lainanlyhenykset !! Ei kuule naurata !! Nopeeta pitää TOIMIA NIIN MIETI NYT EI YRITTÄJIÄ vuokralaisiksi ole mites velka hoituisi ja . Paperisota hidasta … Voi voi jospa selviin ei ainekaan lisää velkaa yhtään !!
Tuo oman pankin ja oman asunnon lainan järjestely onkin ajankohtainen itselleni. On kuitenkin erikoista että osa pankeista ei välitä millä korolla lainoja muut tarjoaa. Sen vuoksi kilpailuttaminen eri pankkien kanssa olisi ensisijaisen tärkeää.
Oman asunnon lainan järjestelyä kannattaa itse asiassa miettiä ensisijaisesti. Siinä on usein pienin marginaali, joten sen uudelleen järjestäminen on taloudellisesti paras vaihtoehto, jos marginaali ei ponnahda (paljoa) ylös.
Paras tapa kotiuttaa sijoitusasuntojen arvonnousu. Kotiuttamalla arvonnousun myymällä verottaja veisi arvonnoususta osan ja sille verottajan viemälle osalle tuotto olisi ikuisesti 0% olettaen tietysti, ettet ole itse asunut asunnossa 2 vuotta. Siksi en myy esim. Helsingin asuntojani, vaikka niiden markkinahintaiset tuottoluvut ovat surkeita. Niiden arvonnousut takoo tuota 30%:in tuottoa jossain muualla.
”Niiden (Helsingin asuntojen) arvonnousut takoo tuota 30%:in tuottoa jossain muualla” – Onpa mahtavasti kiteytetty, Harri!
Kuten sanoit, tällä kikalla voi kotiuttaa sijoitusasuntojen arvonnousun. Toinen vaihtoehto on, että kohde on ollut sijoittajalla pitkään, joten laina on lyhentynyt vuosien saatossa pieneksi suhteessa markkinahintaan. Tässä tapauksessa voitaisiin käyttää mielestäni termiä ”vuokratuottojen kotiutus” itselleen. Normaalistihan ne menevät pääsääntöisesti lainanlyhennyksiin ja veroihin, kun velkavipua on reilusti käytössä.
Vielä on kuitenkin yksi tehokkaampi keino. Jos onnistuu ostamaan alle markkinahintaisen kohteen ja saa siitä heti välittäjältä selvästi korkeamman arvion kuin ostohinta oli, voi sijoitetut rahat (oman pääoman) saada parhaasssa tapauksessa heti takaisin. Tai toinen vaihtoehto, että asunnosta jää vapaata vakuutta, jota voi hyödyntää seuraavaan kohteeseen.
Yleensä pankki käyttää kuitenkin vakuusarvona kauppahintaa. Suhtautuminen ostajaan voi olla hyvin nihkeää, jos hän tulee seuraavana päivänä pankkiin kädessään välittäjän tekemä arvio, jossa arvo on selvästi korkeampi. Se ei kuitenkaan maksa mitään yrittää tätä kikkaa, jos kohde on todella ostettu alle markkinahintaan.
Moi, fiksu veto ja hyvä vinkki, en ole edes tullut ajatelleeksi tätä vaihtoehtoa. Täytyy miettiä, onnistuisiko sama kuvio myös itsellä.
Asuntosijoittaja