Lähiöunelmia osta ja pidä -asuntosijoittajalle

Voiko lähiöön sijoittamalla tehdä tuohta? Totta kai!

Kassavirtaa ja vuokratuottoja saa lähiöstä helpommin kuin ruutukaava-alueelta. Syy on tietysti siinä, että lähiöissä asuntojen velattomat hinnat ovat  edullisempia kuin keskustoissa. Vastavuoroisesti vuokrattavuus ei ole yhtä korkealla tasolla kuin keskustassa. Tämä ei ole ongelma, mikäli sijoitusasunto on alueelta, johon kohdistuu vuokrakysyntää ja asunto on siinä kunnossa, että siellä vuokranmaksukykyinen ihminen haluaa asua.

Me ja meidän työntekijämme ovat vuosia sijoittaneet tuottoisin seurauksin lähiökohteisiin. Koska velattomat hinnat ovat lähiössä alhaiset, asuntosalkkua on voinut kasvattaa sopivalla velkavivulla varsin nopeasti, ja kun sijoittaja tekee kotitehtävänsä ja saa asunnot vuokralle, on kassavirta todella positiivinen.

Ja siitähän sijoittaja tykkää.

Lähiö?

Lähiö on suomalainen termi. Toisen maailmansodan jälkeen ja etenkin 1960-luvulla kun ihmiset Suomessa alkoivat enenevissä määrin muuttaa maaseudulta kaupunkiin töiden perässä, heille piti rakentaa asuntoja. Keskustat olivat jo täynnä, joten taloja alettiin rakentaa keskustojen laitamille. Näin syntyi asumalähiöitä, kerrostalovaltaisia asuinalueita. 70-luvulla kokonaisia lähiöitä rakennettiin jo aluerakentamiskohteina ja 80-luvulla niihin kohdistui täydennysrakentamista.

Betonielementtejä valmistavat firmat kiittivät tästä kehityksestä, ja kerrostaloja alkoi nousta kaupunkien liepeille. Sitä mukaa kun ihmiset muuttivat lähiöihin ja aikaa kului, paranivat siellä kulkuyhteydet ja palvelut.  Iso osa suomalaisista ja Suomessa väliaikaisesti tai pääsääntöisesti asuva asuu tänä päivänäkin lähiössä.

Kuinka sijoittaa tuottavasti lähiöön?

Lähiöissä on eroja: toisia on kehitetty vuosien saatossa tai kehitetään nyt, toiset ovat lähempänä keskustaa ja palveluja kuin toiset, ja toiset ovat hyvämaineisempia kuin toiset. Lähiöön sijoittaessa asuntosijoittajan tulee tutustua ja opetella etenkin sijoituskohteensa lähiönsä salat.

Lähiön maine

Kaikissa maailman kaupungeista löytyy vähintään se yksi asuinalue, jota pidetään epämääräisenä ja vähemmän houkuttelevana asuinalueena. Ja sen alueen maine on tiukassa: vuodet vierivät, asukkaat vaihtuvat ja alueelle tulee uusia palveluita, mutta silti aina vaan ensimmäisenä tästä kyseisestä asuinalueesta tulee kaikille mieleen sen pahamaineinen luonne ja villin lännen meno.

Tämä ei suinkaan tarkoita sitä, etteikö pahamaineiselta ja vähemmän houkuttelevasta lähiöstä voisi sijoittaja repiä erinomaista tuottoa siinä missä hyvämaineiseltakin lähiöltä. Mutta työtä se vaatii.

Lähiön maine vaikuttaa moneen seikkaan asunnon tuoton suhteen:
  • Asunto hyvämaineisella lähiöllä menee lähtökohtaisesti helpommin vuokralle kuin huonomaineisella lähiöllä
  • Asuntojen hinnat ovat hyvämaineisilla alueilla korkeampia kuin huonomaineisimmilla
  • Vuokratasojen erot eivät kulje samassa suhteessa kuin asuntojen hinnat huono- ja hyvämaineisissa lähiöissä
  • Hyvä- ja huonomaineisiin lähiöihin molempiin on saatavilla sekä huonoja, että hyviä vuokralaisia.

Alueen maine voi olla erilainen paikallisten keskuudessa kuin maine mediassa, eikä välttämättä lähiön maine enää vastaa alueen todellista tilaa. Meidän firman kotipaikkakunnalla Jyväskylässä on alueita, joiden huonosta maineesta on internetissä ja lehdistössä kirjoitettu +30 vuotta, mutta meidän ja meidän näillä alueilla asuvien vuokralaisten mielestä monet tuoreet kirjoitukset ovat joko kaikuja menneisyydestä, liioiteltuja tai täysin tuulesta temmattuja.

Lähiön maineen vaikutus täytyy ottaa huomioon omassa vuokraustoiminnassa, mutta sitä ei kannata liikaa pelätä. Mikäli alueella on nyt ja tulevaisuudessakin kysyntää vuokra-asunnoille, ei sijoituskohdetta tällöin kannata pelkästään lähiön maineen takia rajata pois. Eri asia sitten jos kohde ei muutekaan toimi esimerkiksi excelissä tai omassa sijoitusstrategiassa.

Etäisyys palveluista ja kaupungin keskustasta

Iso ero lähiöissä on sen suhteen, että sijaitseeko se nimenomainen lähiö 15 vai  neljän kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Keskusta on kaupungin kulttuurinen, historiallinen ja kaupallinen keskus, jolla on merkittävä painoarvo etenkin opiskelijoiden elämälle, mutta myös monille muille kaupungin asukkaille.

Kaikki eivät halua asua keskustan sykkeessä, mutta monet haluavat asua lyhyen matkan päässä keskustan sykkeestä ja palveluista – ja ovat siitä valmiita maksamaan.

Keskustan lisäksi vaikutusta on asunnon etäisyydellä lähimpiin palveluihin. Uudisrakentaminen kasvattaa kaupunkien alaa ja kokoa kaupunkien laitamilla, ja kaupunkien pinta-ala kasvaa myös kaupunki- ja kuntaliitosten myötä. Mitä etäämmäs ajaudutaan keskustasta, sitä tärkeämmäksi nousee lähiön omat palvelut.

On myös esimerkkejä kaupungeista, joissa isot hyper- ja automarketit vievät palvelut ja asiakkaat kaupunkikeskustoista. Jos paikkakunnan parhaat kaupat ja palvelut sijaitsevat läheisessä kauppakeskuksessa, ei keskustan sijainti kauempana kohteelta välttämättä haittaa yhtään.

Esimerkiksi tämän takia oman mikromarkkinan tuntemus on erittäin tärkeää.

Ostettavan sijoitusasunnon sopiminen lähiön profiiliin

Isojen kaupunkien keskustoista pienet asunnot – jopa 14 m² yksiöt – menevät hyvin vuokralle, ja kovalla euromääräisellä vuokralla! Sen sijaan pieneen yksiöön asiansa hoitavan ja vuokransa ajallaan maksavan vuokralaisen löytäminen kaupungin laitaman lähiössä voi olla todella kovan työn ja tuskan takana.

Monesti tämmöisessä pienessä yksiössä asuva saattaa käydä kotona pelkästään nukkumassa ja pesemässä hampaat, mutta isommassa yksiössä asuva voi tehdä kotonaan paljon muutakin.

Mieti oman mikromarkkinasi nykyisiä asukkaita ja sinne potentiaalisesti muuttavia vuokralaisia, millainen heidän elämäntilanne on ja mitä he asunnolta haluavat. Jos kohteen lähipiirissä on alakoulu, päiväkoti ja pururata, mutta yliopistolle ja yökerhoille on matkaa noin 10 kilometriä, onko todennäköisempää löytää tämmöiseen lähiöön 31m² yksiöön vuokralle esimerkiksi vuoroviikoin lapsiaan näkevä eronnut, työssäkäyvä vanhempi vai kolmatta vuotta kemiaa opiskeleva tutkinto-opiskelija? Ja kuinka tilanne muuttuu, jos vuokrattava asunto olisikin 40m² kaksio tai kolmio? Kuka olisi tällöin potentiaalisin vuokralainen, ja kuinka paljon heitä on tarjolla tähän mikromarkkinaan?

Sijainti on asuntosijoittamisessa tärkeää, mutta niin on myös asunnon profiilin sopiminen kyseiselle alueelle.

Kulkuyhteydet ja autopaikka

Kun asutaan lähiössä eikä keskustassa, täytyy kulkuyhteyksien palveluihin ja esimerkiksi työpaikalle olla kunnossa. Ja mitä kauemmaksi mennään palveluista ja keskustasta, sitä tärkeämmäksi nämä nousevat. Onko bussipysäkki heti taloyhtiön edessä, vai useamman sadan metrin kävelymatkan takana?

Moni lähiössä asuva suorastaan vaatii vuokra-asunnoltaan paikkaa myös omalle autolleen. Autopaikat eivät kovin kalliita lähiössä ole (ja joissain kohteissa on yhtiöjärjestyksessä määrätty siten että jokaiselle asunnolle kuuluu vastikkeeseen sisältyvä autopaikka) eikä niistä euroissa mitattuna suurta tulonlähdetty saa, mutta meidän kokemuksemme mukaan tietyillä alueilla ne nopeuttavat kohteeseen uuden vuokralaisen löytämistä merkittävästi.

Perheasunto lähiössä harvoin on bileluola, jonka vuokralainen vaihtuu tiiviissä tahdissa

Monesti keskustassa sijaitsevaan asuntoon on tarjolla enemmän potentiaalisia vuokralaisia, ja myös enemmän hyviä vuokralaisia, mutta he eivät useinkaan ole pitkäaikaisia vuokralaisia.

Lähiöasuntoon, jossa vuokrataso on kunnossa, asunto vastaa vuokralaisen tarpeita ja jonka palvelut ja kulkuyhteydet ovat sopivat, voi hyvinkin löytää todella pitkäaikaisen ja asunnosta huolta pitävän vuokralaisen.

Etenkin nuori perhe, jolla on lapsille päiväkodit sekä koulut ja vanhemmille työt sekä mahdollisesti apuja lastenhoitoon lähellä tarjolla, eivät mielellään lähde suuritöiseen muuttoon kevyin perustein. Pitkäaikainen vuokralainen vähentää tyhjien kuukausien riskiä merkittävästi.

Näiden seikkojen lisäksi lähiöissä pätevät normaalit asuntosijoittamisen lainalaisuudet

Osta ja pidä -asuntosijoittajan sijoitusstrategiassa yksi iso kulmakivi on hankkia omaan salkkuun sijoitusasuntoja, joihin on nyt ja tulevaisuudessa kysyntää vuokralaisten keskuudessa. Tämä ja muut asuntosijoittamisen perussäännöt täytyy pitää muistissa myös lähiöön sijoitettaessa. Taitava asuntosijoittaja joka on myös hyvä vuokranantaja osaa vaikuttaa omalla työllään ja osaamisellaan asunnon vuokrattavuuteen.

Lähiöön löytyy hyviä vuokralaisia siinä missä keskustoihinkin. Monesti lähiöihin löytyy tämän lisäksi enemmän myös niitä huonoja vuokralaisia. Tämä ei ole ongelma, kun sijoittaja pitää mielessään sen, että oikeita asunnon markkinointitoimenpiteitä tekemällä oikealta alueelta ostettuun oikean profiilin sijoitusasuntoon löytyy aina hyvä vuokralainen enemmin tai myöhemmin.

Ville Tuure

sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 045 350 4070

0 Kommentit

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *