Kiinteistöjalostus

Arvoa kiinteistöjalostuksen kautta

Sijoitusasunnot.com Group Oy:llä on vahva osaaminen kohteiden jalostamisessa. Uutena asiana olemme tehneet yhteistyötä kuntien vuokra-asuntojen kanssa ja kartoitettu myös heidän jalostuspotentiaaliaan.

Kiinteistöjen jalostaminen tai kehittäminen tarkoittaa yleisesti niitä toimia, joiden tarkoituksena on lisätä jonkun tietyn kiinteistön tai alueen ja sen kiinteistöjen arvoa. Tapauskohtaisesti tämä voi tarkoittaa esimerkiksi kiinteistön korjausvelan vähentämistä, asuntojen remontointia tai isojen asuntojen pilkkomista pienemmiksi.

Lue lisää alta!

Taloyhtiön remontoiminen ja korjausvelan vähentäminen

Olemme ostaneet useita 1970-1989 välillä rakennettuja peruskuntoisia kerrostaloja, joissa taloyhtiöille oli kertynyt reilusti korjausvelkaa. Me olemme erikoistuneet vanhojen kerrostalojen tuomiseen uuteen eloon!

Oheisessa kuvassa vasemalla näkyy vuonna 1972 valmistunut Mäntsälässä sijaitseva neljäkerroksinen asuinkerrostalo. Kohteessa oli alkuperäinen talotekniikka, kun ostimme sen itsellemme.

Teimme tälle kohteelle kattavan peruskorjauksen:

• ikkunat ja ovet menivät vaihtoon
• talotekniikka uudistetiin
• pinnat uusittiin niin kuivissa- kuin märkätiloissa
• julkisivu rapattiin ja tehostemaalattiin, lisäksi peltiosat uusittiin
• pienellä lisävalaistuksella annettiin julkisivulle hyvä loppusilaus
• lisäksi jaoimme kohteen isot asunnot useammaksi pienemmäksi asunnoksi, ja remontoimme myös asunnot vastaamaan nykypäivää. Näistä lisää alempana

Kuvassa vasemmalla Mäntsälässä sijaitseva jalostuskohde, ja oikeassa reunassa Lahdessa sijaitseva jalostuskohteemme.

Isojen asuntojen jakaminen useammaksi pieneksi asunnoksi

Monissa kohteissa olemme isojen saneerausten yhteydessä jakaneet isoja asuntoja useammaksi, pienemmäksi asunnoksi. Esimerkiksi tässä aiemmin mainitussa Mäntsälän nelikerroksissa kohteessa oli alunperin 36 asuntoa. Remontin jälkeen kohteessa on yhteensä 60 asuntoa koossa 25,0²-37,0m².

Raa’asti yksinkertaistettuna prosessi menee niin, että asunnot jaetaan kahtia ja rakennetaan uudet kylpyhuoneet kaikkiin nyt syntyviin, uusiin asuntoihin. Poikkeuslupa tai asemakaavamuutos on monissa tapauksissa edellytys onnistumiselle.

Asuntojen jakamisella saadaan useita hyötyjä:

• kotitalouksien koot ovat pienentyneet 1970-luvulta, ja vuokramarkkinoilla on paljon enemmän kysyntää pienemmille kuin suuremmille asunnoille – voimme näin tarjota kodin useammalle asujalle
• asuntojen pienistä neliömääristä johtuen yksittäisen asunnon omistajan remonttikulut ja hoitovastike ovat nyt, mutta myös tulevaisuudessa maltilliset
• kohteen tuotto paranee, kun vuokrattavia asuntoja on enemmän

Kuvassa vasemmalla alkuperäinen pohjakuva paperilta skannattuna, keskellä sama asunto jaettuna kahdeksi asunnoksi ja oikeanpuolimmaisena vielä havainnollistavampi kuva näyttämään, missä asuntojen rajat menevät.

Jäljelle jääneen rakennusoikeuden hyödyntäminen

Eräällä Jyväskylän kohteellamme oli käyttämätöntä rakennusoikeutta 296,5 kem². Hyödynsimme tämän käyttämättömän rakennusoikeuden rakentamalla tontille kuuden huoneiston rivitalon. Jokaiseen kuuteen asuntoon rakensimme parven tuomaan avaruutta ja lisätilaa asuntoihin – parvea ei laskettu rakennusoikeuteen, joten se oli hyvin tehokas keino tässä kohteessa.

Näihin asuntoihin löytyi ennätysajassa vuokralaiset, ja tämän jälkeen myimme asunnot eteenpäin piensijoittajille.

Kohteen arvon kasvu

Saneeratun kohteen arvon kasvussa ensimmäisenä silmään pistää tietenkin parantunut nettovuokratuotto: remontoiduista asunnoista saa markkinoilta enemmän vuokraa kuin remontoimattomista, ja jos saneerauksen aikana isoja asuntoja on jaettu pienemmiksi, on kohteessa myös enemmän vuokrattavia asuntoja.

Mutta kohteen arvoa ei kasvata pelkästään tämä nettotuoton nousu, vaan myöskin kohteen tuottovaatimustason lasku. Ennen remontteja kohteeseen kohdistuu korjausvelkaa. Korjausvelkaisen kohteen on tuotava parempaa vuokratuottoa kuin saneeratun kohteen. Esimerkiksi Kuopion jalostuskohteemme markkina-arvo oli ennen suorittamiamme saneerauksia noin 8-9% laskettavan tuoton tuntumassa, kun taas remontin jälkeen tuottovaatimus kyseisen kohteen kohdalla on noin 6-6,5%.

Haluatko saada ilmaisen kartoituksen oman kohteesi jalostuspotentiaalista?

Täytä lomake ja me olemme sinuun yhteydessä. Katsomme kohteesi jalostuspotentiaalin läpi, laskemme arviomme jalostuksen vaikutuksesta kohteen arvoon ja voimme muutenkin käydä läpi erilaisia skenaarioita kiinteistöjalostukseen liittyen.

Esimerkiksi kohteissa, joiden tiedetään vaativan seuraavien vuosien aikana peruskorjausta ja jotka eivätkä välttämättä ole sellaisenaan vuokra-asuntokäyttöön parhaiten soveltuvia, voimme auttaa selvittämään keinoja jalostaa kohdetta peruskorjauksen tai linjasaneerauksen yhteydessä vastaamaan paremmin nykypäivän vuokramarkkinaa.

Autamme myös jalostusprosessin taloudellisen yhtälön laskemisessa.

Meille on kertynyt vahvaa osaamista korjausvelkaisten kerrostalojen peruskorjauksista ja jalostamisesta, ja haluamme jakaa tietoa eteenpäin. Suomessa on todella paljon -70 ja -80 luvuilla rakennettuja kohteita, jotka eivät enää tekniikaltaan eivätkä kerrospohjiltaan vastaa nykypäivän tarpeita – onhan ne aikanaan rakennettu erilaiseen maailmaan kuin missä nykyään elämme! Uskomme yhteistyön voimaan ja haluamme auttaa. Uskomme, että osaamisestamme on monille hyötyä.